Um fenômeno raro, mas não inédito, voltou a ocorrer na série FII do Mês em 2025: os analistas consultados para indicar seus fundos imobiliários favoritos de setembro ficaram divididos, e o primeiro lugar no pódio foi ocupado por não um, mas cinco ativos.
Em agosto, o TRX Real Estate (TRXF11) brilhou aos olhos dos especialistas e conquistou o primeiro lugar. Neste mês, o FII se manteve na disputa ao garantir duas indicações entre as nove corretoras, casas de análise e bancos consultados pelo Seu Dinheiro.
Porém, além dele, os fundos imobiliários BTG Pactual Logística (BTLG11), JS Real Estate Multigestão (JSRE11), Mauá Capital Recebíveis (MCCI11) e VBI Logístico (LVBI11) também foram recomendados por duas casas cada, levando a medalha de ouro junto com o TRXF11.
Mas eles não foram os únicos a chamarem a atenção do mercado. Confira abaixo o ranking completo dos FIIs presentes no ‘top 3’ para este mês:
- Entendendo o FII do Mês: Todos os meses, o Seu Dinheiro consulta as principais corretoras do país para descobrir quais são suas apostas para o período. Dentro das carteiras recomendadas, normalmente com até 10 fundos imobiliários, os analistas indicam os seus três prediletos. Com o ranking nas mãos, selecionamos os que contaram com mais indicações.
*A carteira indicada pelo banco Daycoval não é limitada a apenas ativos imobiliários. Assim, a instituição inclui ativos atrelados ao agronegócio, debêntures e infraestrutura.
FII por FII: os cinco fundos imobiliários mais recomendados para setembro
Os nove bancos e corretoras indicaram quatro fundos de tijolo — ou seja, que aplicam os recursos diretamente em imóveis — e um FII de papel, que investe em títulos e valores mobiliários lastreados em ativos imobiliários. Confira a seguir os detalhes de cada um dos ativos recomendados para setembro:
- TRX Real Estate (TRXF11)
O TRX Real Estate chamou a atenção dos investidores já em agosto ao realizar uma série de aquisições, que fizeram o número de imóveis presentes no portfólio do FII pular de 56 para 70 apenas naquele mês.
Mas não foram só as aquisições que fizeram o TRXF11 brilhar. Com um patrimônio líquido de R$ 3,28 bilhões e 194,9 mil cotistas, o TRXF11 está entre os destaques do segmento de renda urbana.
Segundo o último relatório gerencial, o fundo imobiliário possui 72 imóveis espalhados por 11 estados e um total de 682,6 mil metros quadrados de Área Bruta Locável (ABL) própria.
Além disso, os contratos de locação dos ativos presentes na carteira do FII são, em sua maioria, no modelo atípico — ou seja, possuem prazos longos, sem revisional no meio do período de locação, e contam com multas altas de rescisão. Entre os 72 ativos do TRXF11, 79,47% contam com um prazo médio de locação de 15 a 20 anos.
No último mês, o FII distribuiu R$ 0,93 por cota em rendimentos e apresentou um dividend yield (taxa de retorno de dividendos) anualizado de 11,19% no ano.
E vem mais por aí. Segundo projeções do Santander, a expectativa é de um dividend yield de 11,8% nos próximos 12 meses.
Já como pontos de atenção, os analistas do banco destacam a alavancagem financeira de 23% e a concentração de 64% da receita em apenas três inquilinos: o Assaí, o Grupo Mateus e o Pão de Açúcar.
- BTG Pactual Logística (BTLG11)
Com um portfólio premium, composto por imóveis alugados com contratos, em sua maioria, atípicos, o BTG Pactual Logística é um velho conhecido de quem acompanha a série FII do Mês do Seu Dinheiro.
O fundo do segmento logístico possui 33 ativos na carteira, dos quais 90% estão localizados na região metropolitana de São Paulo, considerado um local atrativo para o setor.
A Monte Bravo, uma das corretoras que indicaram o BTLG11 para setembro, destaca que o FII possui concentração no raio de 60 quilômetros da capital, “região que tem possibilitado revisionais [de aluguel] positivas”, afirmam os analistas em relatório.
O fundo ainda possui um total de 1,3 milhão de metros quadrados. Segundo o último relatório gerencial, a vacância financeira do portfólio é de 1,9%, enquanto o dividend yield (taxa de retorno de dividendos) é de 9,5%.
3. JS Real Estate Multigestão (JSRE11)
O JSRE11 já havia entrado no radar do analista da Empiricus Research, Caio Araujo no fim de julho, quando sinalizou que o FII estava sendo negociado a um preço atrativo.
E a tese do FII segue forte. O fundo chama atenção com um portfólio concentrado em lajes corporativas de alto padrão na cidade de São Paulo, sendo elas Tower Bridge, Rochaverá, Paulista e WTNU. Além disso, o portfólio do JSRE11 ainda conta com o edifício Praia Botafogo, localizado no Rio de Janeiro.
Segundo Araujo, após enfrentar dificuldades operacionais nos anos de pandemia, o fundo vem demonstrando recuperação consistente nos seus indicadores.
A vacância física, que chegou a quase 15% no auge da crise, recuou para 2,1% em agosto, de acordo com o último relatório gerencial. Já a vacância financeira está em 4,4%.
Araujo também destaca que, apesar de apresentar um portfólio enxuto, com cinco ativos principais, o fundo possui boa diversificação de inquilinos. Atualmente, o JSRE11 conta com 77 locatários de perfil sólido, como Allianz, Einstein, Salesforce e Banco Votorantim.
Já a Genial, uma das corretoras que indicaram o FII para setembro, também destacou a queda na vacância, porém ressaltou que os números ainda não estão se refletindo nos preços, o que torna o JSRE11 ainda mais atrativo. “O fundo negocia em torno de 0,62x P/VP [relação preço sobre valor patrimonial], patamar que consideramos excessivamente descontado”, afirma a casa em relatório.
4. Mauá Capital Recebíveis (MCCI11)
Com um patrimônio líquido de R$ 1,5 bilhão e 108,3 mil cotistas, o MCCI11 tem portfólio concentrado em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). Atualmente, o FII possui 81% dos recursos alocados nesse tipo de ativo.
O fundo ainda tem a possibilidade de investir em Letras de Crédito Imobiliário (LCIs), Letras Hipotecárias (LHs) e outros ativos financeiros, títulos e valores mobiliários.
O Santander, uma das casas que recomendaram o FII neste mês, ressalta que o MCCI11 é a preferência do banco no segmento de recebíveis imobiliários por contar com uma carteira de ativos de qualidade e garantias importantes no atual cenário, como alienação fiduciária e fundo de reserva.
Além disso, os analistas avaliam como positivo o guidance de rendimentos do MCCI11 para o segundo semestre de 2025, que passou da faixa entre R$ 0,80 e R$ 0,90 por cota para R$ 0,90 a R$ 1,00 por cota.
O Santander ainda destacou que o FII está sendo negociado com desconto de 9% em relação ao valor patrimonial. Assim, o banco estima um dividend yield (taxa de retorno de dividendos) acima de 13,2% nos próximos 12 meses.
Porém, uma eventual inadimplência de algum dos recebíveis do portfólio, pode afetar os proventos distribuídos, o que o banco coloca como principal risco para a tese do fundo.
5. VBI Logístico (LVBI11)
O LVBI11 esteve no olho do furacão em 2023 e 2024 ao lidar com as inadimplências da Americanas e do Dia. Apesar de a dívida ainda pesar na conta do FII, com aproximadamente R$ 0,17 por cota de inadimplência envolvendo os locatários, o fundo imobiliário ainda agrada aos analistas.
O LVBI11 possui um patrimônio líquido de R$ 1,8 bilhão e uma área bruta locável (ABL) de 517,9 mil metros quadrados. Segundo a Monte Bravo, que recomendou o fundo em setembro, o FII apresenta uma boa alocação dos recursos, com ativos de alto padrão concentrados num raio de 30km de São Paulo.
Além disso, destaca que o LVBI11 tem alta capacidade de ampliação e reformas dos galpões presentes no portfólio.
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