Ao comprar um imóvel na planta ou em construção, o comprador pode se deparar com uma cláusula, no contrato de promessa de compra e venda, que prevê que o bem possa ser hipotecado pela incorporadora a fim de financiar a sua construção.
A hipoteca, junto ao banco que financia a obra, deve ser baixada após a entrega do imóvel, mas muitas incorporadoras estabelecem um prazo, digamos, um tanto dilatado para baixar esse gravame.
A dúvida de hoje é de um comprador que se deparou com um prazo de seis meses, e teme que, neste meio tempo, possa perder seu imóvel caso a incorporadora deixe de pagar sua dívida de financiamento da obra, mesmo depois de o imóvel ter sido entregue e quitado.
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Comprei um imóvel na planta e verifiquei que, no contrato, a construtura informa que o imóvel pode ser hipotecado ao banco que financia a obra, comprometendo-se a baixar a hipoteca depois de quitado o valor da compra. Porém, a construtora estabelece um prazo de até 180 dias depois que o imóvel é quitado (ou financiado junto a uma instituição financeira) para baixar essa hipoteca. Isso significa que, mesmo após a entrega do imóvel e a quitação, eu ainda fico exposto ao risco de perder meu bem, caso a construtura não pague o financiamento do empreendimento para o banco? E como eu poderia colocar em alienação fiduciária de um financiamento um imóvel que está hipotecado?
É comum que em contratos de promessa de compra e venda de imóvel na planta as incorporadoras estabeleçam um prazo para a liberação da hipoteca após a quitação do bem (ou início do financiamento junto a uma instituição financeira, como apontado na pergunta).
E no que consiste essa hipoteca? Bem, ela nada tem a ver com a compra da unidade pelo consumidor, isto é, não é uma garantia que o consumidor oferece em relação ao imóvel adquirido, mas sim um negócio entre a incorporadora e o banco que financiou a obra.
A finalidade desta hipoteca é justamente viabilizar a construção do empreendimento como um todo. Ela não se refere a unidades específicas. Como as incorporadoras em geral não constroem com recursos próprios e dependem de financiamentos bancários, que exigem garantias para serem concedidos, elas oferecem o próprio empreendimento e os apartamentos como forma de garantia do crédito.
No entanto, segundo o advogado especialista em direito imobiliário, Marcelo Tapai, sócio do escritório Tapai Advogados, os apartamentos hipotecados só servem como garantia para o banco até serem vendidos.
“Ou seja, uma pessoa que compra um apartamento, mesmo que esse imóvel tenha sido oferecido pela incorporadora como garantia ao banco, se houve boa-fé do comprador, este não poderá ser prejudicado”, diz Tapai.
Ainda segundo o advogado, “esse entendimento não permite grandes questionamentos”, tendo em vista que o Superior Tribunal de Justiça (STJ) já emitiu uma súmula sobre o assunto, ou seja, “proferiu uma decisão que necessariamente deve ser seguida por todos os demais juízes que se depararem com esse assunto.”
De acordo com a Súmula 308, do STJ, “a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.”
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Quanto ao prazo de 180 dias, também não há problema nem ilegalidade na cláusula do contrato. Esse prazo existe para que a empresa tenha tempo hábil para cancelar a hipoteca referente a cada unidade específica do empreendimento e providenciar toda a documentação necessária para a baixa do gravame existente.
Como o procedimento pode ser bastante burocrático e geralmente segue a ordem de quitação das unidades após a entrega da obra, a incorporadora precisa garantir que terá um bom prazo para baixar a hipoteca, mas o tempo não costuma chegar aos seis meses previstos.
Tapai salienta, porém, que, se ultrapassado o prazo estabelecido no contrato e a hipoteca ainda não tiver sido baixada em razão de dívida da incorporadora com o banco, é possível ingressar com uma ação judicial para determinar que o banco libere a hipoteca, independentemente de haver dívidas pendentes da incorporadora.
“Em outras palavras, quando o comprador quita integralmente o preço do imóvel, tem direito à transmissão da propriedade, sem qualquer restrição hipotecária, transferência essa que não pode ser condicionada ao pagamento da dívida que o incorporador tem com o banco”, afirma.
Assim, diz Tapai, se houver débitos pendentes, o banco deverá encontrar meios alternativos para receber seu crédito, “que em hipótese nenhuma será de responsabilidade do comprador da unidade imobiliária.”
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